PAVIMENTI | IVA 10% QUANDO E COME

La normativa sulle agevolazioni IVA applicata all’edilizia è un argomento complesso, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito molti punti, ma ancora per tanti non è chiaro il meccanismo e si fa confusione. Vediamo insieme di approfondire.

SUPER BONUS 110% | CESSIONE DEL CREDITO

L'Agenzia delle Entrate dichiara che, ai sensi dell’articolo 121 del decreto Rilancio, i soggetti che sostengono spese ammesse al superbonus 110% possono optare, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente:

CHI NE HA DIRITTO

Per le persone fisiche, l’utilizzo delle detrazioni è ammesso su al massimo due unità immobiliari, oltre agli eventuali interventi su parti comuni condominiali. In caso di interventi condominiali hanno diritto alla detrazione anche i possessori di sole pertinenze (ad esempio box o cantine) che abbiano partecipato alla spesa.

In ogni caso, la detrazione massima che ogni contribuente può ottenere è pari all’imposta annua che dovrebbe versare, se si è incapienti, la parte di detrazione non goduta non può esser recuperata negli anni successivi o chiesta a rimborso, ma può essere ceduta a terzi. Sono in ogni caso escluse le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9 cioè le abitazioni di lusso.

La spesa deve essere sostenuta da:

•     condomini (in caso di assenza dell’amministratore, in dichiarazione va inserito il codice fiscale del condomino che si fa carico di effettuare gli adempimenti richiesti dalla normativa), anche con riferimento a edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà tra più persone fisiche;

•     persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, cioè solo per gli immobili che non sono compresi nei beni dell’azienda o che siano strumentali all’esercizio dell’attività lavorativa professionale;

•     dagli Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing” per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti a edilizia residenziale pubblica (in questo caso la detrazione è possibile per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022 e le spese sostenute nel 2022 vengono divise in 4 rate di pari importo);

•     dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;

      dalle ONLUS, dalle organizzazioni di volontariato, le associazioni di promozione sociale e dalle associazioni sportive dilettantistiche (per queste ultime solo per la parte di immobile destinato agli spogliatoi).

Per usufruire della detrazione si deve possedere o detenere l'immobile in base a un titolo idoneo. In particolare, la detrazione spetta:

    ai proprietari e nudi proprietari;
    ai titolari di un diritto reale di godimento quali usufrutto, uso, abitazione o superficie;
    ai locatari o comodatari (previo consenso del legittimo possessore);
    ai familiari conviventi del possessore o detentore dell’immobile ristrutturato, a condizione che sostenga le spese e siano intestati a lui bonifici e fatture;
    al convivente more uxorio del proprietario dell’immobile anche in assenza di un contratto di comodato.

La spesa massima detraibile è riferita all’immobile, da dividere tra gli aventi diritto in base alla quota di spesa sostenuta.

In caso di cessione dell’immobile su cui sono stati fatti interventi, le quote residue di superbonus passano all’acquirente salvo diverso accordo tra le parti, in caso di successione invece, passano all’erede che materialmente dispone dell’immobile.
Come ottenere la detrazione

Per ottenere la detrazione del 110%, gli interventi, nel complesso, devono assicurare il miglioramento di almeno 2 classi energetiche (ad esempio dalla D alla B), anche congiuntamente ad altri interventi di efficientamento energetico, all’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo. Se questo “salto” di 2 classi non è possibile, bisogna comunque ottenere il passaggio alla classe energetica più alta, quindi per chi si trova nella classe energetica "A3" il superbonus viene riconosciuto con il passaggio alla "A4". Il passaggio di classe va dimostrato con l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), ante e post intervento, rilasciato da tecnico abilitato.

Gli interventi relativi all’ecobonus devono essere asseverati da tecnici abilitati per il rispetto dei requisiti e la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. I professionisti incaricati attestano anche la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.

Gli interventi relativi al sismabonus devono essere asseverati da professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico secondo le rispettive competenze professionali, e iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza.

Per ottenere il superbonus è necessario:

•     pagare tramite bonifico bancario o postale parlante dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e la partita Iva del soggetto destinatario del bonifico. Possono essere usati anche i moduli di bonifico attualmente predisposti dalle banche per i pagamenti di ristrutturazioni edilizie ed ecobonus;

•     depositare in Comune, se previsto, la relazione tecnica dell’intervento;

•     acquisire l’attestato di prestazione energetica pre e post intervento;

•     trasmettere ad Enea telematicamente sul sito dedicato, entro 90 giorni dalla fine dei lavori i dati per la compilazione della scheda descrittiva che si ricavano dall’APE e quelli per la compilazione della scheda informativa dell’intervento contenente le anagrafiche dell’immobile, dei beneficiari e i costi sostenuti;

ll superbonus 110% è stato prorogato fino al 30 giugno 2022 e, solo per i condomini che al giugno 2022 hanno concluso almeno il 60% dei lavori, fino al 31 dicembre 2022. La parte di spesa sostenuta nel 2022 dovrà essere recuperata in 4 rate anziché in 5. Sono prorogate a tutto il 2022 le opzioni di sconto in fattura e cessione del credito.

 
Superbonus 110% per edifici con unico proprietario
Gli edifici plurifamiliari con unico proprietario saranno ammessi al superbonus 110%,  cioè gli edifici composti da due a quattro unità immobiliari anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

 
Superbonus 110% ed edifici funzionalmente indipendenti
Una unità immobiliare potrà ritenersi ‘funzionalmente indipendente’  se dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianto per l’approvvigionamento idrico,  gas, energia elettrica, climatizzazione invernale.

Superbonus 110%  delibere condominiali
Alla regola già vigente riguardanti l’approvazione degli interventi agevolabili, gli eventuali finanziamenti, l'eventuale cessione del credito o  sconto in fattura (occorre la maggioranza e almeno voti che coprono un terzo del valore dell’edificio), viene aggiunta la precisazione che occorre anche la condizione che i soggetti ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole, perché siano valide le delibere per l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa relativa all'intervento.

 
Superbonus 110%, le novità per i tecnici
Si chiariscono anche i dubbi sull’obbligo di assicurazione per i professionisti: non è necessario stipulare una nuova assicurazione. Si può integrare quella esistente, a condizione che la polizza già stipulata non preveda esclusioni relative ad attività di asseverazione e abbia un massimale non inferiore a 500.000 euro inserendo la copertura del rischio di asseverazione dell’art. 119 del Decreto Rilancio.
 
Un’altra novità è rivolta ai Comuni, che per l’anno 2021 potranno assumere nuovo personale per potenziare gli uffici preposti alle pratiche amministrative relative al superbonus 110%.  Anche gli ex-IACP riceveranno 1 milione di euro per l’anno 2021 per far fronte ai costi  delle attività tecniche e professionali.
 
Un’altra novità per i professionisti  è l’introduzione dell’obbligo, per gli Istituti di credito e altri intermediari finanziari che acquisiscono il credito relativo al bonus 100%, di quantificare le parcelle professionali rispettando il principio dell’equo compenso. Questa norma è contenuta nella Legge di conversione dei Decreti Ristori.

RISTRUTTURAZIONI 

La Guida dell'Agenzia delle Entrate contiene molte informazioni relative al bonus sulla ristrutturazione edilizia:

– quali sono gli interventi agevolabili,
– chi può fruire della detrazione,
– come richiedere il bonus,
– in che modo effettuare il pagamento dei lavori e quali documenti conservare.
– quando si può perdere la detrazione per la ristrutturazione edilizia (i casi sono cinque).

L’elenco degli interventi che possono usufruire delle detrazioni 50% per le ristrutturazioni è quello contenuto nell’art. 16 bis del d.P.R. 917/1986.

Di fatto puoi decidere all’ultimo a chi attribuire la detrazione. Se i lavori di ristrutturazione rientranti nella detrazione 50% sono eseguiti su immobili in comproprietà tra diversi soggetti, cioè se i soggetti che hanno diritto alla detrazione sono molti, tutti potranno essere ammessi a tale beneficio pur avendo effettuato il bonifico intestandolo a un solo nome. Lo schema a pagina 228 e 229 della Circolare 7/E è molto chiaro.

Una cosa interessante consiste nel fatto che le detrazione 50% ristrutturazione e gli interventi di recupero del patrimonio edilizio spettano anche al convivente di fatto, di qualsiasi sesso. Lo dice la risoluzione dell’Agenzia delle Entrate 28 luglio 2016, n. 64/E. Leggi Detrazione 50 % ristrutturazione: in tutte le unioni civili valgono per entrambe le parti.

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